一、商品房預(yù)售的法定條件是什么，如何處理文章商品房預(yù)售法定條件如何處理

法律分析
商品房預(yù)售的法定條件是預(yù)售方已交付全部土地使用權(quán)出讓金取得土地使用權(quán)證書(shū)；預(yù)售方持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證，預(yù)售所得款項(xiàng)必須用于有關(guān)的工程建設(shè)；預(yù)售方簽訂的預(yù)售合同應(yīng)報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。
法律依據(jù)
《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條
商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件
（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；
（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

引用法規(guī)
[1]《城市商品房預(yù)售管理辦法》 第五條

二、商品房現(xiàn)售許可證辦理

1、商品房銷(xiāo)售申請(qǐng)報(bào)告。

2、填寫(xiě)《商品房銷(xiāo)售登記表》。

3、開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書(shū)。

4、商品房建設(shè)投資計(jì)劃。

5、《國(guó)有土地使用證》或《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》配核定用地圖。

6、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

7、建設(shè)項(xiàng)目的總平面圖、首層及標(biāo)準(zhǔn)層平面圖。

8、供熱配套證明。

9、燃?xì)庾C明。

10、市物價(jià)局的商品房銷(xiāo)售價(jià)格批復(fù)。

11、屬于預(yù)售商品房的，需提供完成主體工程投資額20%以上的證明文件。

12、商品房申請(qǐng)銷(xiāo)售明細(xì)表。
法律對(duì)商品房現(xiàn)售許可證辦理時(shí)間沒(méi)有什么限制，材料齊全隨時(shí)可以辦理,其他按購(gòu)房合同約定辦理。

1，《商品房預(yù)售許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房的批準(zhǔn)文件。其主管機(jī)關(guān)是市國(guó)土房管局，證書(shū)由市國(guó)土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書(shū)。

2、開(kāi)發(fā)商只有在取得了預(yù)售證的情況下才可以對(duì)外銷(xiāo)售房子，收取購(gòu)房者的房款，未辦理出預(yù)售證收錢(qián)的屬于非法行為，法律不保障買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)利的!

3、你可以電話咨詢(xún)當(dāng)?shù)胤抗芫值墓ぷ魅藛T，預(yù)售證是房管局負(fù)責(zé)審批頒發(fā)的，如果辦理出來(lái)了一是在售樓處會(huì)有展示，二是房管局有備案，他們會(huì)告訴你的，可以放心的購(gòu)買(mǎi)!
（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū);
（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;
（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;
（四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，除應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)已有規(guī)定外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程形象進(jìn)度應(yīng)當(dāng)符合下列條件

1、多層建筑已完成主體結(jié)構(gòu)三分之一以上。

2、高層建筑已完成地面以下的主體工程。
（五）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向市、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門(mén)申請(qǐng)商品房預(yù)售登記時(shí)，除應(yīng)當(dāng)提交法律、法規(guī)已有規(guī)定的文件外，還應(yīng)當(dāng)提交標(biāo)準(zhǔn)地名批準(zhǔn)文件、拆遷戶安置情況說(shuō)明和市、縣（市）建設(shè)行政主管部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程形象進(jìn)度的證明文件。
（六）商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖?！?/p>

三、購(gòu)買(mǎi)沒(méi)有商品房預(yù)售許可證的房子的解決方法

根據(jù)最高法院《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛司法解釋》第二條的規(guī)定出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。如果合同效力被認(rèn)定為無(wú)效，那么這個(gè)無(wú)效從法律而言是至始無(wú)效，即從簽訂的那一刻它就是無(wú)效的。那么如果購(gòu)買(mǎi)了沒(méi)有商品房預(yù)售許可證房屋，合同簽了首付款也交了，怎么辦呢，我們來(lái)了解一下最高法院《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛司法解釋》第九條的規(guī)定，出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，如果故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任；那么根據(jù)這條的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有故意隱瞞或是提供虛假商品房預(yù)售許可證的事實(shí)將是主張賠償?shù)年P(guān)鍵問(wèn)題，如果能舉證證明開(kāi)發(fā)商未向您提供預(yù)售許可證就簽訂了預(yù)售合同的這一事實(shí)，就可以要求開(kāi)發(fā)商支付已付購(gòu)房款一倍的懲罰性賠償款。

引用法規(guī)
[1]《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛司法解釋》 第二條
[1]《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛司法解釋》 第九條

四、購(gòu)買(mǎi)無(wú)預(yù)售許可證房屋的處理

根據(jù)最高法院《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛司法解釋》第二條的規(guī)定出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。如果合同效力被認(rèn)定為無(wú)效，那么這個(gè)無(wú)效從法律而言是至始無(wú)效，即從簽訂的那一刻它就是無(wú)效的。那么如果購(gòu)買(mǎi)了沒(méi)有商品房預(yù)售許可證房屋，合同簽了首付款也交了，怎么辦呢，我們來(lái)了解一下最高法院《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛司法解釋》第九條的規(guī)定，出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，如果故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任；那么根據(jù)這條的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有故意隱瞞或是提供虛假商品房預(yù)售許可證的事實(shí)將是主張賠償?shù)年P(guān)鍵問(wèn)題，如果能舉證證明開(kāi)發(fā)商未向您提供預(yù)售許可證就簽訂了預(yù)售合同的這一事實(shí)，就可以要求開(kāi)發(fā)商支付已付購(gòu)房款一倍的懲罰性賠償款。

引用法規(guī)
[1]《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛司法解釋》 第二條
[1]《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛司法解釋》 第九條