一、農(nóng)村的房子能買賣嗎？法律上如何認(rèn)定？

律師解答
對(duì)于農(nóng)村宅基地上房屋買賣應(yīng)當(dāng)區(qū)分兩個(gè)層次

1區(qū)分是否屬于宅基地改革試點(diǎn)地區(qū)。中共中央辦公廳和國(guó)務(wù)院辦公廳于2016年聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見》，對(duì)改革試點(diǎn)地區(qū)宅基地流轉(zhuǎn)的限制性法律規(guī)定予以放寬。對(duì)此轉(zhuǎn)讓合同的效力可以根據(jù)試點(diǎn)地區(qū)的相關(guān)意見予以處理。
2區(qū)分是否屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員。買賣雙方屬于同一集體組織成員的，因不違反《土地管理法》中宅基地由農(nóng)民集體所有的規(guī)定，對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織利益沒有侵害，因此房屋買賣協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為有效。買賣雙方不屬于同一集體組織成員的，根據(jù)《土地管理法》第62條的規(guī)定，“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。”因此，農(nóng)村私有房屋買賣后，出賣人將成為失地農(nóng)民，不利于保護(hù)農(nóng)民的利益，同時(shí)也違反農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的利益，故在當(dāng)前城鄉(xiāng)界限未完全打破，土地制度沒有變革的情況下，根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定買賣合同無效。但在無效后的處理上，應(yīng)綜合權(quán)衡買賣雙方的利益，尤其是出賣人因土地升值或征收補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成的損失，妥善處理房屋的返還與補(bǔ)償問題。
對(duì)于房屋已經(jīng)被征收或已納入征收程序的，出賣人要求返還征收利益的，根據(jù)雙方當(dāng)事人的過錯(cuò)，適當(dāng)予以支持。
對(duì)于未納入征收程序的，當(dāng)事人簽訂買賣時(shí)間較長(zhǎng)，或者買受人已辦理戶口遷入手續(xù)等情形的，出賣人要求返還房屋的，原則上不予支持。當(dāng)事人僅要求確認(rèn)房屋買賣合同無效的，在裁判說理中對(duì)房屋是否返還予以表述。
法律依據(jù)
《土地管理法》第六十二條
“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！币虼?，農(nóng)村私有房屋買賣后，出賣人將成為失地農(nóng)民，不利于保護(hù)農(nóng)民的利益，同時(shí)也違反農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的利益，故在當(dāng)前城鄉(xiāng)界限未完全打破，土地制度沒有變革的情況下，根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定買賣合同無效。但在無效后的處理上，應(yīng)綜合權(quán)衡買賣雙方的利益，尤其是出賣人因土地升值或征收補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成的損失，妥善處理房屋的返還與補(bǔ)償問題。
對(duì)于房屋已經(jīng)被征收或已納入征收程序的，出賣人要求返還征收利益的，根據(jù)雙方當(dāng)事人的過錯(cuò)，適當(dāng)予以支持。
《土地管理法》第六十二條
農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。

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引用法規(guī)
[1]《土地管理法》 第62條
[1]《土地管理法》 第六十二條
[1]《土地管理法》 第六十二條

二、農(nóng)村回遷房可以買賣嗎，法律上的標(biāo)準(zhǔn)是什么。

律師解答
農(nóng)村回遷房可以買賣。但是回遷房一般需要滿足所在地規(guī)定的條件，才能進(jìn)行交易。
《土地管理法》第六十二條第五款、第六款規(guī)定，農(nóng)村村民出賣、出租、贈(zèng)與住宅后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。
國(guó)家允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。
《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。
法律依據(jù)
《土地管理法》第六十二條
農(nóng)村村民出賣、出租、贈(zèng)與住宅后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。
國(guó)家允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。
《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

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引用法規(guī)
[1]《土地管理法》 第六十二條
[1]《城市房地產(chǎn)管理法》 第三十七條
[1]《土地管理法》 第六十二條
[1]《城市房地產(chǎn)管理法》 第三十七條

三、農(nóng)村自建房屋可以被買賣嗎？法律怎么規(guī)定？

可以買賣農(nóng)村自建房屋，但具有一定的限制。出賣人和買受人必須是同一村的村民，買受人必須符合宅基地使用標(biāo)準(zhǔn)，所出售的房屋必須建造合法、符合當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)，買賣行為必須報(bào)經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織批準(zhǔn)同意。
法律依據(jù)
《土地管理法》第十一條農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理。第六十二條農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級(jí)人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)保障農(nóng)村村民實(shí)現(xiàn)戶有所居。
【溫馨提示】并不是每種情況都是客觀一致的，一個(gè)同類型的答案能夠解決我們遇到的85%法律風(fēng)險(xiǎn)。但真正的解決方案需要具體問題具體分析，在復(fù)雜的情況下，建議盡快咨詢專業(yè)律師，獲得針對(duì)性解答！

引用法規(guī)
[1]《土地管理法》 第十一條
[2]《土地管理法》 第六十二條

四、農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓合法嗎？可以買賣嗎？

對(duì)于農(nóng)村有關(guān)的土地以及房屋的轉(zhuǎn)讓來說，有些農(nóng)民由于法律是意識(shí)比較薄弱，不能夠了解在轉(zhuǎn)讓相關(guān)的規(guī)定，那么農(nóng)村的房屋轉(zhuǎn)讓可以進(jìn)行買賣以及合法嗎？根據(jù)相關(guān)的土地法規(guī)定，對(duì)于農(nóng)村來講，一戶只能擁有一處宅基地，出租以后再申請(qǐng)的將不可以被批準(zhǔn)。