一、什么情況下承租人不能主張優(yōu)先購買權？

下列情況下承租人不能主張優(yōu)先購買權
（一）房屋共有人行使優(yōu)先購買權的；
（二）出租人將房屋出賣給近親屬的；
（三）出租人履行通知義務后承租人在十五日內未明確表示購買的；
（四）第三人善意購買租賃房屋并已辦理登記手續(xù)的。
法律依據(jù)
《民法典》第三百零五條
按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權利。
第七百二十六條
出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。

引用法規(guī)
[1]《民法典》 第三百零五條
[2]《民法典》 第七百二十六條

二、承租人優(yōu)先購買權可以約定放棄嗎，規(guī)定是什么

承租人優(yōu)先購買權可以約定放棄。承租人以明示的方式作出放棄表示時，承租人喪失優(yōu)先購買權。法律規(guī)定，出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權。

三、承租人對租賃房有優(yōu)先購買權嗎，法律上如何認定

律師解答
我國合同法規(guī)定出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。
我國合同法亦規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。即“買賣不破租賃”。出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件下優(yōu)先購買的權利。實踐中，出租人履行通知義務后，承租人在15日內未明確表示購買，視為放棄優(yōu)先購買權。
所以，房主出賣租賃房，一定要先通知承租人。

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四、共有人和承租人享有優(yōu)先購買權嗎，法律依據(jù)是什么

律師解答
共有人和承租人享有優(yōu)先購買權。
根據(jù)《民法典》第三百零五條的規(guī)定，按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權利。
第七百二十六條規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。
出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權。
法律依據(jù)
《民法典》第三百零五條
按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權利。
《民法典》第七百二十六條
出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。
出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權。

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引用法規(guī)
[1]《民法典》 第三百零五條
[2]《民法典》 第七百二十六條
[1]《民法典》 第三百零五條
[1]《民法典》 第七百二十六條

五、承租人是否具有優(yōu)先購買權，有沒有法律依據(jù)

律師解答
承租人對租賃房有優(yōu)先購買權。根據(jù)《民法典》第七百二十六條規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權。第七百二十七條規(guī)定，出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應當在拍賣五日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，視為放棄優(yōu)先購買權。
法律依據(jù)
《中華人民共和國民法典》第七百二十六條
出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權。
《中華人民共和國民法典》第七百二十七條
出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應當在拍賣五日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，視為放棄優(yōu)先購買權。

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引用法規(guī)
[1]《民法典》 第七百二十六條
[2]《民法典》 第七百二十七條
[1]《中華人民共和國民法典》 第七百二十六條
[1]《中華人民共和國民法典》 第七百二十七條