一、貸款還款能力房屋賣房需要注意哪些因素？

1、用抵押物抵押給銀行如果名下有車產(chǎn)、其它房產(chǎn)，可以先將其抵押給銀行來(lái)貸款，再用貸款的錢把剩余房貸還清，接著把房子賣出去。拿到賣房的錢再去還清銀行的抵押貸款，把抵押的車產(chǎn)、房產(chǎn)贖回來(lái)，這種方式只適合名下有資產(chǎn)的人。

2、房貸轉(zhuǎn)按揭簡(jiǎn)單的來(lái)說(shuō)，其實(shí)就是將自己房子剩余的貸款債務(wù)轉(zhuǎn)給新的買房人。但想要辦理房貸轉(zhuǎn)按揭，首先就得要獲得貸款銀行的同意，賣房人是需要提前向銀行申請(qǐng)變更借款人、借款期限等相應(yīng)信息。

3、用買家首付還清貸款這種方法比較常見(jiàn)，如果買家是全款買房就比較簡(jiǎn)單，賣家直接跟銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€款，將房子解除抵押。如果買家也需要貸款，要考慮到首付款夠不夠支付剩余貸款的情況，如果買家的首付不足支付按揭貸款的尾款，那么不足部分的資金賣家是否能夠填補(bǔ)。隨著信貸政策收緊，銀行審批房貸的周期也變長(zhǎng)了，急著賣房的話，也要考慮到買房人辦理貸款時(shí)間的問(wèn)題。

二、有房產(chǎn)證但是還有貸款，可以賣房子嗎？

1、還貸期間的商品房本來(lái)是不可以出售的，但是現(xiàn)在可以采取轉(zhuǎn)按揭的方式出售商品房。

2、“轉(zhuǎn)按揭”就是個(gè)人住房轉(zhuǎn)按貸款，個(gè)人住房轉(zhuǎn)按貸款是指已在銀行辦理個(gè)人住房貸款的借款人，向原貸款銀行要求延長(zhǎng)貸款期限或?qū)⒌盅航o銀行的個(gè)人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請(qǐng)辦理個(gè)人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。 　　

3、“轉(zhuǎn)按揭”的實(shí)質(zhì)就是已購(gòu)房產(chǎn)的借款人主體的變更。也就是說(shuō)，購(gòu)房人在未還清貸款時(shí)，可以轉(zhuǎn)讓或出售該房產(chǎn)；買入該房產(chǎn)的人，又可以向銀行申請(qǐng)二手房貸款。

4、購(gòu)房者也可以在收入低、償還貸款能力不足時(shí)購(gòu)買較便宜的住房，待收入提高、償還能力增強(qiáng)后，將第一套房轉(zhuǎn)賣給他人，再購(gòu)買條件較好的住房。

三、購(gòu)買國(guó)有土地證房產(chǎn)證的房子可以貸款嗎？

1、國(guó)有土地是可以抵押的,可以貸款。但必須持國(guó)有土地使用證到國(guó)土資源局辦理土地使用證的抵押登記。有效抵押的擔(dān)保率不能超過(guò)評(píng)估地價(jià)的總值扣除補(bǔ)交出其轉(zhuǎn)讓金余額的70%,也不得超過(guò)其評(píng)估地價(jià)總值的45%。

2、在確定抵押貸款金額之前要先進(jìn)行房屋房屋價(jià)格評(píng)估，這個(gè)評(píng)估是由專業(yè)的評(píng)估公司進(jìn)行，影響評(píng)估價(jià)值的因素有很多，比如地段、房齡、面積、新舊程度等。有了評(píng)估價(jià)格之后，銀行一般會(huì)按照評(píng)估價(jià)值而70%來(lái)房貸，也就是你多有房屋價(jià)值的70%的貸款額。

3、而房屋評(píng)估價(jià)值的影響因素有很多，銀行方面比較重視的是房齡，比如中國(guó)銀行規(guī)定3年以下的為評(píng)估價(jià)值的70%，

3~5年的為評(píng)估價(jià)值的60%，

5~10年的為評(píng)估價(jià)值的50%，

10~15年的為評(píng)估價(jià)值40%。

四、抵押貸款的房子可以賣嗎？

1、有貸款的房子經(jīng)抵押權(quán)人同意能賣，但由于銀行尚未完全收回貸款及貸款利息，抵押人將抵押物轉(zhuǎn)讓勢(shì)必影響銀行實(shí)現(xiàn)債權(quán)，所以一般要求抵押人結(jié)清銀行貸款使抵押權(quán)消滅后，進(jìn)行房屋過(guò)戶。

2、法律依據(jù)《民法典》第四百零六條　抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請(qǐng)求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

引用法規(guī)
[1]《民法典》 第四百零六條