一、業(yè)委會成立物業(yè)公司之后老物業(yè)合同是否有效

1、業(yè)委會成立之后未決議更換物業(yè)的老物業(yè)合同繼續(xù)有效，重新簽訂物業(yè)合同的老物業(yè)合同失效。業(yè)委會的成立應(yīng)由五名以上業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請并由居委會交籌備組，籌備小組組織業(yè)主自薦、產(chǎn)生業(yè)主委員會候選人，召開大會、記錄選票并審議表決章程、管理規(guī)約，點票并宣布結(jié)果。

2、同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

二、物業(yè)公司是否和每一家物業(yè)簽訂合同

理論上，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)簽署物業(yè)合同的對象應(yīng)該是開發(fā)單位和業(yè)主委員會但是世事無絕對，有幾種情況，物業(yè)公司可以直接與業(yè)主簽署物業(yè)管理合同1、一個項目只有唯一一個業(yè)主的時候；

2、項目的業(yè)主較少，不需要成立業(yè)主委員會或不打算成立業(yè)委會時；

3、獨(dú)立經(jīng)營的商業(yè)物業(yè)，各物業(yè)之間彼此無關(guān)聯(lián)；

4、經(jīng)業(yè)主大會決定，不成立業(yè)主委員會的。

三、業(yè)主委員會怎樣與物業(yè)公司簽訂合同

1、業(yè)主委員會沒有權(quán)利收取的業(yè)主車輛管理費(fèi)的80做為車位改造費(fèi)，也沒有權(quán)利要求物業(yè)公司上交30萬給業(yè)主委員會做為風(fēng)險金，但是可以考核物業(yè)公司。

2、業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。
對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。

3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

4、業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。

5、業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民提訟。